調控下，轉向二三線市場的房地產企業不在少數，同時房企打造超大型城市綜合體的沖動也越發強烈。近期，開發商在二三線城市的“造城”行動輪番上演，僅12月第一周，在已公開投資超百億的項目中，開發商拿下的土地就超4萬畝。這背后意味著什么呢？《每日經濟新聞》記者展開了調查。

房企積極造“城”

12月1日，保利地產大手筆拿下東莞26.6平方公里 （約3.99萬畝）的地塊。保利方面表示將用6年時間，以超過百億元的投資將其打造成東莞生態城。

據悉，東莞生態城項目內將設五星級酒店4家、生態度假山莊9個、主題酒店4家、主題公園3個、生態體育公園3座、低碳生態建筑示范群15座，整體項目總建筑面積將有3個深圳東部華僑城那么大。

而這一聲勢浩大的 “造城”運動，已不是保利第一次表演。今年10月來，保利陸續簽約德陽、成都兩地，共計投資達226億元，同樣是為了打造大型綜合體項目。

無獨有偶，11月29日，深圳的佳兆業集團進軍廣東惠州，擬打造集團第一個超大型旅游綜合體項目，項目占地面積高達2500畝。

11月8日，富力地產引入戰略合作伙伴茂房地產，分食惠州濱海度假休閑超大型綜合項目。而該項目也成為繼廣州亞運城項目、天津商業體項目后，富力又一個和世茂房地產合作開發的大型旅游項目盤。

上述項目雙方各占50%權益，總投資額達400億元，占地高達7000畝。

旅游噱頭 變相囤地？

合富輝煌黎文江分析指出，今年1~9月，十大品牌開發商新增項目中有36%位于二線城市，僅9%位于一線城市。房企新增土地儲備最大的十個城市中大部分是非調控重點地區，房企避開政策風險高的城市、向二、三線城市擴張的趨勢越演越烈。

“二三線城市的地方政府非常中意大公司，因為他們可以帶來穩定的財政收入。”地產專家鄧浩志認為。

而近期保利、富力、佳兆業等開發的大盤項目，幾乎都涉及旅游地產性質，這也成為一個新的特征。“在新政調控下，旅游地產將迎來一個黃金發展機遇。一個是其不受調控的政策優惠；一個是增值快速收益豐厚的地產收益。”廣東刀客地產顧問機構董事長謝逸楓認為。

日前，保利地產相關人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時就透露，明年保利將會加大商業地產的比重，這部分盈利將成為未來公司新的利潤增長點。

“目前旅游地產發展存在的最大問題為 ‘項莊舞劍’借發展旅游之名，運作房地產開發，以突破‘限’字當頭的房地產政令。”謝逸楓指出，從目前來看，旅游地產炒作概念的根本目的就是要推銷旅游地產主題項目附帶的房地產項目。

“由于旅游地產所占土地遠大于普通的房地產項目，也產生了跑馬圈地之嫌。對于不少開發商來說，拿下一塊土地后，先找一個旅游主題做項目，接著做旁邊的酒店、住宅等地產，其實后者才是其利潤所在。”

“開發商拿下的上千畝地塊不受‘一年之內動工開發、兩年之內必須完成工程比例’的限制。”鄧浩志透露說，因為上千畝地塊的土地使用權并不是一次性拿下，開發商和政府只是簽訂了類似協議，開發完再拿，但實際這樣的行為有囤地嫌疑。”

盡管旅游地產可為房企帶來較高收益，然而，高收益同樣會帶來高風險。

“風險系數非常大，目前開發商拿下的都是二三線城市的郊區地塊，其配套不完善，不可能馬上就旺起來。”萬聯證券研發中心副總黃鵬認為，涉及旅游、商業地產的項目，其投資巨大，若在市況不佳時，可能會影響開發商的資金鏈。